Monthly Archive: augusti 2016

Crowdfunding av fastigheter – en ny alternativ investering

Crowdfunding av fastigheter

Antalet så kallade alternativa investeringar ökar för varje år. En katalysator för det är de möjligheter som internet ger. En annan faktor bakom utvecklingen, är att det sakta men säkert sker en uppluckring av regleringar inom många finansiella områden. En av de ”hetaste” investeringarna just nu är investeringar i privatägda fastigheter där de personer som går in med kapital har möjlighet att ta del av en slags investering som tidigare endast har varit öppen för fastighetsbolag, institutioner och mycket kapitalstarka privatpersoner.

Med så kallad crowdfunding av fastigheter kan vem som helst – förutsatt att personen har ett visst kapital att placera – på olika sätt låna ut pengar till fastighetsbolag. Avkastningen är i de flesta fall förutbestämd så investeraren vet exakt vilken förtjänst han eller hon kommer att göra på sin satsning.

Vad är crowdfunding?

Crowdfunding är ett relativt nytt koncept inom finansiering som har kommit till främst tack vare internet. Internet är ju ett oslagbart medium när det gäller kommunikation och att sammanföra personer med liknande intressen. Dessutom är transaktionskostnader minimala i jämförelse med vad de är i verkliga världen.

Den huvudsakliga idén med crowdfunding är att sammanföra privatpersoner med kapital att placera med bolag som behöver låna. Varför bolaget behöver låna finns det många anledningar till. En kan vara att det inte är möjligt att få önskad finansiering via vanliga kanaler, det vill säga banker. En annan kan vara att bolaget ser en möjlighet att kunna låna billigare via crowdfunding.

När det gäller crowdfunding för fastigheter är det ofta en kombination av de två anledningarna. Fastighetsbolag som kan frigöra mer externt eget kapital i form av lån kan göra fler affärer alternativt större affärer. Det extra tillskottet ger också en hävstångseffekt.

Hur fungerar crowdfunding för fastigheter?

Det går att koka ner konceptet med crowdfunding för fastigheter till några enkla punkter.

  • Ett fastighetsbolag/en fastighetsutvecklare planerar för en investering.
  • Aktören vänder sig till allmänheten på egen hand eller via en plattform för crowdfunding och presenterar sitt erbjudande.
  • De privatpersoner som finner investeringen intressant med avseende på objektet i sig, förväntad avkastning, med mera, tecknar sig för att göra en investering
  • Fastighetsbolaget/fastighetsutvecklaren tar in pengarna och påbörjar byggandet, renoveringen eller vad det nu handlar om.
  • Vid projekttidens slut får investerarna tillbaka det satsade beloppet tillsammans med en förutbestämd avkastning.

Avkastningen kan skapas på flera sätt. Idag finns i princip tre modeller, nämligen:
1. Kupongränta på lån
2. Försäljning av aktier med premium
3. Likvidation av projektbolag med utdelning för investerarna.

Av dessa tre är det den rena aktieförsäljningen som är det vanligaste i dagsläget. När projektet inleds köper investerarna preferensaktier i projektbolaget och när projekttiden är över köper bolaget tillbaka aktierna till ett högre pris.

Fördelar och nackdelar med crowdfunding av fastigheter

Fördelarna för en fastighetsägare/ett fastighetsbolag har vi redan belyst, men vad kan vi säga om fördelar och nackdelar för dig som investerare?

Fördelar

  • Du får tillgång till ett nytt investeringsslag för ökad diversifiering i din portfölj.
  • Du kan med små medel få ta del av en investering som över tid har visat sig vara både stabil och lönsam.
  • En kanske mer ”spännande” investering eftersom det man är med och finansierar är ett tydligt utpekat projekt.

Nackdelar

  • Placeringen är normalt icke-likvid vilket innebär att dina pengar är låsta under projekttiden.
  • Risken finns alltid att projektbolaget går i konkurs.

Hur fungerar börser för onoterade aktier?

onoterade aktier

Idag finns en handfull marknadsplatser för onoterade aktier. Två av dem är dock större än de andra, och det handlar om Onoterat.se (drivs av Onoterat AB) och Alternativa.se (drivs av Pepins Group AB). Dessa fungerar på ungefär samma sätt, och affärsmodellen är att sammanföra köpare och säljare för aktier som inte finns noterade på större börser. Handel sker normalt månadsvis, men bolagen som är listade kan själva vara fria att välja egna handelsintervall.

Onoterade andelar i bolag kan vara intressant för investerare som vill kunna investera i bolag som befinner sig i ett tidigt skede, för att sedan kunna få en större avkastning om och när bolaget listas på en ”riktig” börs. Som tillgångsslag ger denna typ av investering också en diversifiering av portföljen och flera investeringsmodellen (bland annat Yale-modellen) bygger på att en del av portföljen består av icke-publika aktier.

Så här handlar du med onoterade aktier

Respektive marknadsplats har en egen handelsmodell. Frånsett några detaljer fungerar de emellertid ungefär likadant. Den grundläggande idén är att priset för en aktie fastställs genom ett auktionsförfarande vid de handelsintervall som bolaget anger. Nedan är en förenklad beskrivning av de olika stegen som leder fram till avslut.

1. Förhandel
De som är registrerade för att kunna handla på marknadsplatsen placerar köp- eller säljordrar. För marknadsplatser med inloggning kan investeraren göra detta online på egen hand. För andra kan man som investerare behöva skicka e-post eller slå en signal till kundtjänst.

Alla ordrar som inkommer adderas till ett orderdjup, precis som på en vanlig börs och orderdjupet uppdateras löpande under förhandeln.

2. Fastställande av kurs
Utifrån de köp- respektive säljordrar som har kommit in, fastställs ett pris för aktien. Det är denna kurs som köpare och säljare sedan har att förhålla sig till.

3. Komplettering och handel
Den investerare som nu önskar komplettera sin order kan göra det under en förutbestämd tidsperiod (normalt 48 timmar). Även detta uppderas löpande. Under den här perioden sker också själva handeln och matchning av köpordrar och säljordrar sker enligt grundläggande utbud/efterfrågan.

Vilka är bolagen man kan handla i?

Onoterade aktier är i grunden alla aktier som inte är noterade på en börs där det ställs dagliga köp- och säljkurser och där varje fysisk eller juridisk person kan handla med hjälp av VP-konto eller liknande. Bredden vad gäller onoterade bolag är mycket stor och i begreppet ingår såväl aktier i enmansbolag som aktier i mycket stora bolag.

På marknadsplatser som Onoterat och Alternativa kan bolag med en större ägarspridning ansöka om att bli listade. Syftena är i huvudsak att uppnå en ännu större ägarspridning och förbereda bolaget för notering på en ”riktig” börs. Det innebär att det inte är de minsta bolagen som finns listade, utan betydligt större sådana.

Om vi tar några exempel på bolag som finns listade på Alternativa hittar vi till exempel IT-bolaget Triona med ett virtuellt börsvärde på omkring 120 miljoner, IT- och telekombolaget Dialect, som har ett börsvärde på cirka 170 miljoner, investmentbolaget Spiltan, som har ett börsvärde på närmare 2 miljarder, samt Rasta Group, som är verksamt inom väganläggningar och har ett börsvärde på cirka 300 miljoner.

SMS-lån kräver eget ansvar

stora skulderDet haglar med nyheter om privatpersoner som belånat sig upp över öronen och alla har vi nog någon gång sett Lyxfällan, där privatpersoner hamnat i överskuld på grund av de tagit åtskilliga SMS-lån. Dessa nyheter och program sätter ofta offerkoftan på privatpersonen och vinklar hela händelseförloppet till att långivaren är boven, som inte tar ansvar för privatpersoners ekonomi. Boven i ett drama måste utses från ett fågelperspektiv, där man ser till hela bilden och förloppet och inte bara till skadan.

Vi kan direkt jämföra överskuld med andra former av skadlig överkonsumtion, t.ex alkohol. Ska Systembolaget hållas ansvariga för att en person med alkoholproblem dricker för mycket? Om man ser rent objektivt på en sådan jämförelse så tar långivare större ansvar än vad Systembolaget gör. Långivare tar kreditupplysningar för att säkerställa att en person inte har mängder med skulder som är för höga i förhållande till inkomst. Systembolaget kontrollerar inte hur mycket alkohol en person har köpt och förtärt under en viss tid.

Så, vem bör hållas skyldig?

Maria, lånade över 2 miljoner kronor på bara några månader, för att kunna spela på nätet. Här vinklar man direkt kritiken till långivarna och menar att Maria inte borde kunnat och fått låna så mycket pengar. Maria har tyvärr ett spelmissbruk som vi naturligtvis beklagar, men för den skull kan vi inte lägga skulden på SMS-låneföretagen, som följt Finansinspektionens föreskrifter om att göra en kreditupplysning och en bedömning enligt god sed. Eftersom Maria ansökt på så många ställen samtidigt, har inte alla lån hunnit registreras och långivarna har inte möjlighet att se hur mycket skulder Maria faktiskt dragit på sig. Om en person med alkoholproblem blir akut sjuk eller till och med dör av sina skador, läggs inte skulden på Systembolaget, som gladeligen rekommenderar och säljer sin produkter utan att kontrollera om personen har alkoholproblem eller inte.

Vår syn på SMS-lån och skuld

Med detta sagt så varken rekommenderar eller avråder vi från SMS-lån. Det är en speciell låneprodukt som har som syfte att användas vid speciella tillfällen, t.ex för oförutsedda utgifter som höga tandläkarräkningar, oväntad bilreparation eller annat som måste finansieras i vardagen. Vissa SMS-lån är vettiga och i vissa fall även förmånliga, medan andra är ohyggligt dyra. Om man är i behov av ett SMS-lån så rekommenderar man att man sonderar bland långivare och t.ex använder en jämförelsetjänst där man hittar de bästa villkoren.

Lån kräver eget ansvar och insikt i sin privatekonomi. Det krävs ingen avancerad matematik för att säkerställa att man har råd att återbetala ett SMS-lån inom den återbetalningstid som gäller. Varje långivare är mycket noga med att specificera månadskostnaden och hos de flesta kan man även välja hur lång återbetalningstid och månadskostnad man vill ha.

En budget är det bästa underlaget för beslut

budgetera din ekonomiDet är väldigt enkelt att göra en egen budget och det finns mängder med verktyg och mallar att använda sig av på nätet. Det viktiga är att man är ärlig mot sig själv och gör en ordentlig översyn av sina transaktioner, för att inte missa något i budgeten. Småköp i affärer kan ofta stå för den största posten i en privatekonomi. Det tar oftast inte mer än 1-2 timmar att göra en budget och när den väl är gjord så får många en aha-upplevelse och en helt annan insikt i det ekonomiska läget.

En budget och insikt hjälper också ofta till att ta annorlunda, vardagliga beslut, som att göra ekonomiska val i mataffären, inte chansa vid spontanköp och ”tro” att man har tillräckligt med pengar. Konsumentverket har ett bra verktyg för att göra sin egna budget och vi rekommenderar alla våra läsare, stora som små, rika som fattiga att göra sin budget.

Ta ansvar för dina vardagliga beslut och din ekonomi!